Med stigende rente kan låneetterspørselen bli dempet og normalisert. Da bør ansvaret for utlånspraksis fullt ut tilbakeføres til bankene, skriver Finans Norge i en kronikk i Dagens Næringsliv.
Kronikken ble først publisert i Dagens Næringsliv 22. september 2022.
Skrevet av Erik Johansen, direktør Bank og kapitalmarked, og Dag Henning Jacobsen, analysesjef Bank og kapitalmarked.
Finanstilsynet skal ved slutten av måneden legge frem vurderinger av utlånsforskriften. Den er ment å bidra til en mer bærekraftig gjeldsutvikling i husholdningene. Kravene er en del av det verktøysettet som ulike lands myndigheter utviklet etter den globale finanskrisen for å dempe makro- og systemrisiko.
Det nevnes sjelden, men reglene er nært beslektet med tidligere tiders regulering og rasjonering av kreditt, som med god grunn ble avviklet for noen tiår tilbake.
Dagens krav ble introdusert som retningslinjer i 2010, deretter som forskrift i 2015 og med en klar innskjerpelse i 2017. Reguleringen er åpenbart inngripende når noen, som normalt anses som høyst kredittverdig, ikke får lån eller bare et sterkt begrenset lånetilsagn. Da innsnevres avtalefriheten i samfunnet.
Samtidig svekkes den økonomiske effektiviteten når forskriften begrenser eller forhindrer økonomiske beslutninger og valg som ellers ville ha funnet sted. Ikke minst kan reguleringen gi uheldige fordelingseffekter. Særlig dersom mange hindres fra å bli boligeiere.
Så langt har de negative effektene blitt avdempet gjennom bankenes definerte fleksibilitetsrom i forskriften, som er nærmere fastsatte kvoter for å avvike fra forskriftens krav.
Bankene prioriterer førstegangskjøperne innenfor dette fleksibilitetsrommet, ved at de yngre er sterkt overrepresentert i kvotene.
Antallet førstegangskjøpere økte fra 2017 og frem til i fjor. Gjennomsnittsalderen har vært ganske stabil.
Samtidig er mange yngre avhengig av foreldrehjelp, og flere kjøper bolig sammen med andre. Foreldrestøtten er nok svært ulikt fordelt, og resultatene skjuler trolig store og uønskede fordelingseffekter.
Nye innstramninger i forskriften vil forsterke disse fordelingseffektene.
Politikere fra ulike partier lanserer jevnlig «kreative» forslag, der en i praksis søker å omgå forskriftens krav. Både spesialregler for førstegangskjøpere eller bruk av statlige låneordninger er blitt foreslått. Også mindre gjennomskuelige synspunkter er del av debatten, som blant annet tankene om en tredje boligsektor.
Mange av forslagene har imidlertid det til felles at både samlet låneetterspørsel, boligetterspørsel og boligprisnivåer vil kunne bli skrudd ytterligere opp. Mens forslag om å styrke boligmarkedets tilbudsside stort sett uteblir.
Nye etterspørselstiltak som hjelper marginale låntagergrupper inn i boligmarkedet, særlig yngre med lite egenkapital, vil da typisk fortrenge andre fra samme gruppe.
Det kan altså synes som om politikerne ønsker makrovirkningen av utlånsreguleringen, men ikke effekten for den enkelte. Det fremstår kort og godt som et stort paradoks at det stadig reises politiske forslag der hensikten er å avbøte effekter av en politisk bestemt regulering.
Her vil vi minne om slektskapet med kredittreguleringene i fordums tid: Når en regulering søker å oppnå et lavere volum av nye lån enn det som følger av den faktiske låneetterspørselen til gjeldende pris – altså det generelle rentenivået – så vil det måtte innebære begrensende effekter for et høyt antall individer.
Når finansministeren snart skal ta stilling til forskriften, bør han derfor ta i betraktning at sterke innstramninger kan svekke reguleringens legitimitet og formål. Går man for langt, kommer andre motvirkende tiltak og finansieringsløsninger.
Dagens forskrift er dessuten mer enn nok kompleks, der både myndighetene og bankene har måttet avklare en rekke tolkningsspørsmål. Fremfor nye spesialregler i forskriften, som vil tilføre enda mer kompleksitet, eller utvidede ordninger under Husbanken, så vil vi peke på den ganske åpenbare muligheten av å styrke bankenes fleksibilitetsrom eller i det minste unngå nye forskriftsskjerpelser.
Finans Norge deler myndighetenes syn om at høye nivåer på eiendomspriser og gjeld utgjør en risiko for norsk økonomi. Politikerne bør imidlertid ikke tape av syne at en mer bærekraftig gjeldsvekst over tid forutsetter en bedre fungerende tilbudsside i boligmarkedet, som stabiliserer boligprisene.
Dette handler ikke bare om boligbygging som sådan, men også om samferdselssatsing og redusert reisetid som kan lette tomteknappheten i pressområdene, og skape større og bolig- og arbeidsmarkeder.
Utlånsreguleringen bør uansett ikke utgjøre et permanent tiltak. Med stigende rente kan låneetterspørselen bli dempet og normalisert, slik at risikoen gradvis avtar. I en ny normalsituasjon bør ansvaret for utlånspraksis fullt ut bli tilbakeført til bankene.
Finans Norge og Eiendom Norge inviterer til den årlige Boligkonferansen den 18. oktober 2022 på Hotel Bristol i Oslo.
